Bienes raíces adjudicados, oportunidad a mitad de precio
Cuando
una persona adquiere un crédito hipotecario, se compromete a pagarlo en los
términos y fechas indicados en el contrato pero si deja de pagarlo, la
institución financiera que le prestó el dinero inicia un juicio que termina con
el remate de la propiedad. Como el fin último del acreedor es recuperar su
dinero, estos inmuebles se adjudican al mejor postor, casi a la mitad de precio
de mercado.
Aquí
te platicamos sobre esta atractiva opción de compra, que te ofrece una mejor
vivienda por precio, tamaño y ubicación. Sin embargo, implica que dediques
tiempo por los trámites que se deben cubrir.
Reacomodo del mercado
En
2009 se dio un auge de vivienda de segundo uso y derivado de esto aumentó
el mercado de la vivienda adjudicada,
así lo consideró José Ángel Borbolla, Director General de TINSA México, tras
reconocer que "este mercado ya es una realidad y genera competencia con
desarrollos nuevos".
El
número de viviendas que entró al mercado a competir fue mayor y comenzó a jugar
un papel importante, especialmente en ciudades de los estados del norte del
país como Chihuahua, Sonora, Nuevo León, Coahuila, para después crecer en el
Distrito Federal, Estado de México, Jalisco y Guanajuato.
Para
Coral Quintero, gerente de ventas de UP TOWN, los remates hipotecarios son una
gran oportunidad para adquirir una propiedad a un precio menor de su valor de
mercado o para invertir con la compra-venta de cesiones con importantes
utilidades.
Explicó
que aún cuando el stock de vivienda adjudicada es menor a la vivienda nueva
(recién terminada), es una alternativa para el comprador, por varias
situaciones:
El
precio es menor que su valor comercial (entre un 30 y un 60% menos)
Hay
opciones de distintos rangos de precio en diferentes zonas.
Una
vez terminado el proceso jurídico, y ya escriturada la propiedad, se puede
revender con crédito, teniendo ganancias atractivas.
Aunque
cada vivienda adjudicada tiene pros y contras, este mercado representa una
buena opción de inversión inmobiliaria.
Nueva,
usada o adjudicada, ¿cuál me conviene?
Una
casa nueva tiene la ventaja de tener un proyecto moderno, que
arquitectónicamente está pensado para los tiempos actuales y tiene el beneficio
de que seguramente se ubica en una zona atractiva en cuanto a crecimiento
urbano e inmobiliario. Sin embargo, inevitablemente, una casa usada será más
barata.
La
ventaja que tienen los inmuebles seminuevos sobre los nuevos, es que se pueden
comprar más metros cuadrados por el mismo precio. Es posible que se encuentren
opciones con 30% más espacio, con mejor ubicación y costo.
Además,
hay superficies muy interesantes que ya no se encuentran tan fácilmente, porque
la vivienda nueva, si bien es muy moderna y con mejor diseño, cuenta con áreas
más pequeñas.
Por
su parte, los Remates Hipotecarios nos ofrecen inmuebles en todas las zonas, de
todo tipo, tamaño y uso de suelo, algunas están ubicadas en colonias donde hace
mucho tiempo no hay terreno disponible o
con poca oferta de venta, lo cual puede incrementar su valor en el mercado.
Además, tienen un costo entre 40 y 60% más económico de su valor real.
Pasos
para adquirir una vivienda adjudicada
El
juicio hipotecario consta de diferentes etapas. Así, hay opciones que se pueden
escriturar en 4 meses, con ahorros hasta del 30%, y cesiones que llevarán un
proceso de 18 o 24 meses, con un valor del 60% a una opción inmobiliaria.
Una
cesión de derechos es un documento notarial que otorga derechos crediticios,
litigiosos y/o adjudicatarios de una propiedad. Con este documento el Notario
certifica que la propiedad se le adjudicaraÌÂ
a la persona que tenga la cesioÌÂn
de derechos, una vez terminado el juicio.
Costos
de oportunidad
A
pesar de que los Remates Hipotecarios implican una compra de contado, trámites
jurídicos, abogados y distintas eventualidades, son atractivas por el costo de
oportunidad que tiene por el precio en que se adquieren. Cabe subrayar que este
tipo de operaciones se realizan exclusivamente de contado.
Ejercicio:
1ª
Almoneda
Avalúo
Judicial = $1,000,000 X 2/3
Primera
Almoneda* Postura Legal = $1,000,000 X 2/3= $ 666,666
= $666,666 cual equivale al 33.4% de su valor judicial, que generalmente
es más bajo que su valor real.
Esto
es, el cliente compra en $666,666 un inmueble que tiene un valor comercial es
mayor a $1, 000,000. A este precio hay que agregarle los gastos de
escrituración y algunos otros que se necesiten.
2ª
Almoneda
Avalúo
Judicial= $1,000,000 x 0.2 = $800,000
2ª
Almoneda, Postura Legal = $800,000 x 2/3 = $533,333
= $533,333 lo cual equivale al 46.7% del valor judicial
*La
almoneda, se refiere a la subasta pública que organiza el estado para rematar
un bien y, con el fruto de la venta, pagar a su acreedor o acreedores.
Elementos
importantes a considerar
A
pesar de que un Remate Hipotecario es una gran oportunidad de inversión y de
vivienda, es importante considerar que siempre implica tiempo, ya que viene de
un proceso jurídico. Es recomendable revisar la institución que te está
vendiendo, que adquieras el primer lugar de cobro y que el deudor deba
suficiente dinero para que se te pueda adjudicar.
Con la legislación actual, los reguladores no han podido imponer regulaciones asimétricas a Telmex y Telcel. (Foto: Getty Images)